Ingatlanhegy
2018. január 03. írta: Vécsey Szandra

Ingatlanhegy

cinq-terre-3040141_1280.jpgÚj év hajnalán a jövőt kutatjuk. Valaki kávézaccot szemlél figyelmesen, más a csillagokat, megint más a lottószámokat. Én például elolvasok minden elém kerülő prognózist az ingatlanpiacra vonatkozólag, ugyanis idén tető kellene végre a fejünk fölé. Mármint saját tető, nem bérelt. Ehhez lesz valamennyi pénzem is egyszercsak, de ahogy egyik unokatestvérem találóan fogalmazta: bármennyi pénzed is van lakásra, egészen biztos, hogy 5 millióval kevesebb, mint amennyi kellene...

Szóval ingatlanpiaci előrejelzéseket olvasok, és az elmúlt héten kettőre is ráakadtam. Mindig érdekesek az összehasonlítások, egy egész diplomamunkát megtöltöttem vele anno - persze más témában. Az egyik cikket egy befektetésekkel foglalkozó szakember írta, aki befektetői szemmel tekintett a kérdésre, és gyakorlatilag azt írta, hogy az ingatlanárak lassan elérik a maximumot, a maga részéről már a kiszállást keresné a businessből, mert rövidesen (1-2 éven belül) már csak kevesebbért tudná eladni azt, amit most drága pénzen megvett. Érvelése piaci alapú, a kereslet-kínálat és a pénzpiac változásainak összefüggéseit írta le. Már-már én is megértettem... De hevenyészett összefoglalóm helyénvalóságáról győződjetek meg ti is itt: https://index.hu/gazdasag/penzbeszel/2017/12/29/ingatlanpiaci_boom_meg_be-_vagy_mar_kiszallni_erdemes/

Erre pár nappal később megjelent egy másik cikk számos statisztikát felvonultatva, hogy az árak Budapesten tovább nőnek, igaz, már csak egy számjegyű növekedés várható. A cikk szerzői ingatlanértékesítésből élnek, és a múltra vonatkozó, tendenciákat mutató adatok is a rendelkezésükre állnak. Teljes cikk itt: https://www.portfolio.hu/ingatlan/lakas/mit-hoz-a-jovo-a-lakaspiacon.271643.html

Namármost mit gondoljon ezután az ember?! Reméljen csökkenő lakásárakat, vagy egyezkedjen a főbérlővel még egy további év bérlésről? Eszembe jutott, hogy annak idején hogy verték fel az ingatlanosok apám lakásának az árát, amikor el kellett adnunk. Mondjuk akkor jól jártunk vele, de az általam 5 M-ra taksált, sötét, lepukkant, 8. kerületi garzont simán meghirdették volna 8,5 M Ft-ra. Mikor jeleztem, hogy eladni akarjuk az ingatlant, nem árulni, akkor „lealkudtuk” 7,5-re, és úgy lett meghirdetve. Végül 6,5-ért kelt el, ha jól emlékszem - három éve már lassan. A szemem láttára nyomasztotta az érdeklődőket az ingatlanos azzal, hogy ha nem döntenek gyorsan, mindjárt elviszi a lakást más, olyan kelendő. Ezt legalább egy hónapig mondogatta a vevőknek… Meggyőződésem, hogy azt az árat az ingatlanos nyomta fel pszichológiai eszközökkel legalább 10%-kal többre, mint amennyit valóan ért.

A két cikkből levont tanulságok:

  1. Igazából mindkét cikk ugyanazt a „hegyet mássza meg”, csak máshogy értékeli. Az egyik már látja a fényt a hegy túloldalán, ezért a maradék utat már nem tekinti számottevő emelkedőnek, sőt abban sem biztos, hogy emelkedik-e egyáltalán. A másik – bár látja a fényt a hegy túloldalán – még jelentőséget tulajdonít az előtte álló útnak, ami szerinte biztosan emelkedő, legyen az akár csak egy arasznyi, vagy még annyi sem. Mert ő még emelkedést szeretne, mert ebből lesz pluszbevétele. Jó buli volt az elmúlt két évben ingatlanügynöknek lenni, nehéz ezt elengedni.
  2. Szeretnék sok olyan cikket, ahol a stagnáló vagy csökkenő lakásárakról írnak. Generálja a folyamatot... 
  3. Igen sok múlik azon, hogy mit hisznek el a vevők, és mit az eladók a piaci helyzetről írt cikkekből. A magam részéről inkább hiszek egy befektetésekkel foglalkozó szakember prognózisának, mint az  ingatlanértékesítőkében. Főleg azért, mert vevő vagyok…

Szóval ezek után kényszerűen elővéve meglehetősen megkopott pénzügyi ismereteimet és az excelt, erős hasalás mellett (árváltozás tippmix a következő 25 évre) összehasonlítottam, hogy mondjuk egy mostani albérlettel szemben mennyit nyerek, ha hitelt veszek fel - jelenértéken -, legalább nagyságrendileg. Olyan drága albérletben lakom, hogy a jelenleginél kétszer magasabb átlagos inflációval számolva is uszkve 12 M-t nyernék 25 év alatt, ha iszonyatosan eladósítanám magam, és a jelenlegihez hasonló lakást próbálnék megvenni egy durva - 10%-os - alku után, ami jelen pillanatban önmagában is utópia. (Szeretném azt hinni, hogy elérhető számunkra az a lakás, amelyben élünk.) Kicsit még többet nyerek, ha egy évet várok az iszonyatosan drága albérletben, hogy az árak 2%-ot csökkenjenek. Viszont lehet, hogy megéri nekem tuti sajátba költözni, és beáldozni azt az összeget, amit ezzel bukok, mert a különbség nem drámai (évente 34 e Ft, havonta nem egészen 3 e Ft). Ez a különbség csökken, és a pénzügyi motiváció nő, ha ennél olcsóbb lakást sikerül vásárolni - kérdés, hogy milyen kompromisszum árán. Nem szól ez a fáma arról, hogy egyébként a bank ténylegesen mennyit finanszírozna lakásvásárlási terveimből, az online hitelkalkulátorok mindenesetre adnak ajánlatokat, azzal számoltam. Persze az érné meg a legjobban, ha olcsó és alacsony rezsijű, megbízható és élhető albérletben laknék, és megmaradna a pénzem is, amit gyarapítva jóval később jobb feltételekkel tudnék lakásra fordítani. És itt lóg végképp bilibe a kezem.... 

Hozzáértők megnyugtatására: számításaimat még ellenőriztetem egy szakemberrel. :)

A bejegyzés trackback címe:

https://levezeto.blog.hu/api/trackback/id/tr6213543403

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.